El primer trimestre de 2026 ha traído consigo una sorpresiva revitalización para el sector inmobiliario en Lima Top (básicamente San Isidro, Miraflores, San Borja, Surco y La Molina). Tras periodos de cierta contracción debido a la volatilidad en las tasas de interés hipotecarias, los desarrolladores finalmente han encontrado la fórmula para movilizar el inventario de alta gama.
El cambio en el paradigma del inversionista
Históricamente, los proyectos en Lima Top estaban destinados principalmente a familias de NSE A que buscaban su vivienda principal, demandando áreas superiores a los 120 m² y por lo general de tres a más dormitorios. Hoy, de acuerdo a la data extraída de PME CAPECO Inmobiliario, más del 45% de los cierres de ventas corresponden a inversionistas que buscan rentabilizar el inmueble mediante alquileres tradicionales o *short-term*.
"El ticket promedio sigue al alza, pero la configuración del producto ha cambiado por completo. Quien construye áreas ineficientes asume hoy un riesgo altísimo de tener un inventario estancado."
Absorción récord en formatos de 1 y 2 habitaciones
Las velocidades de absorción han repuntado, pero este crecimiento es focalizado. Los departamentos de 1 y 2 dormitorios con áreas comprendidas entre los 45 m² y 70 m² están registrando velocidades de absorción de 2.8 unidades al mes por proyecto, frente a las apenas 0.9 unidades al mes de los departamentos tradicionales de gran metraje en la misma zona.
- Miraflores: Lidera la demanda de proyectos de 1 dormitorio cerca de vías principales.
- San Isidro: Presenta una alta rotación en el formato de 2 dormitorios estilo *flat* corporativo.
- Surco: Sigue atrayendo al segmento familiar con formatos optimizados pero priorizando enormes amenidades en áreas comunes.
Proyección para el resto del año
Las herramientas de inteligencia sugieren que esta tendencia obligará a rediseñar los anteproyectos aprobados. Es vital que los desarrolladores y fondos de inversión validen constantemente sus tipologías con la data actualizada para no generar descalces entre su oferta y la nueva y dinámica demanda del segmento Lima Top.
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